DOI: 10.32702/2306-6792.2021.7-8.10
УДК: 332.2
А. М. Третяк, В. М. Третяк, А. С. Поліщук
ОСОБЛИВОСТІ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ В ЗЕМЕЛЬНІЙ ІПОТЕЦІ
Анотація
Визначено негативні і позитивні фактори впливу на сільськогосподарське землекористування як об'єкт заставного кредитування, які обумовлюють особливості оцінки вартості сільськогосподарського землекористування в земельній іпотеці. Виділено основні проблеми розвитку процесу земельного іпотечного кредитування в Україні: оцінка якості землі і вартості сільськогосподарського землекористування пов'язана з деякими труднощами, а єдиної технології оцінки поки не існує; висока ризикованість кредитування під заставу землекористування через невизначеність його ліквідності, яка обумовлена тим, що його продаж за часом триває набагато довше, ніж, наприклад, продаж квартири чи земельної ділянки, відведеної під малоповерхове будівництво, через нерозвиненість інфраструктури земельного ринку; низькі темпи розробки та вдосконалення земельного законодавства та неузгодженість правових актів; нечіткість землевпорядного процесу та велика кількість адміністративних бар'єрів; високі процентні ставки; непрозорість доходів позичальника; нерозвиненість організаційно-технологічної та фінансової інфраструктури в системі земельної іпотеки.
Визначено, що оцінка заставної вартості сільськогосподарського землекористування виконує функцію індикатора можливості самої іпотечної угоди. Обгрунтовано, що визначення заставної вартості сільськогосподарського землекористування має свій особливий інституціональний процес, який включає чотири напрями визначення показників оцінки, зокрема: 1) диференціація еколого-економічних нормативів сталого (збалансованого) землекористування, складання перспективних і текучих стратегічних планів, аналіз і оцінка існуючого стану використання земель і земельних поліпшень, розроблення проекту землевпорядкування із визначенням періодів реалізації проектних рішень та вартості земельних поліпшень; 2) економічна оцінка землі як засобу виробництва в сільському господарстві, визначення земельної ренти І і ІІ та способів їх вилучення, визначення балансової вартості землекористування і розміру компенсації за вилучення земельних ділянок із сільгоспобороту, визначення величини земельного податку та орендної плати; 3) експертна грошова оцінка заставної вартості землекористування за різними методами із врахуванням земельних поліпшень із подальшим уточненням визначених напрямів земельних поліпшень; 4) оцінка впливу придатності земель на ефективність додаткових вкладень, встановлення віддачі земель на додаткові затрати праці і засобів, визначення напрямів різних видів земельних поліпшень і інвестування.
Ключові слова: емельна іпотека; заставна вартість; експертна грошова оцінка; сільськогосподарське землекористуванняб; земельні ресурси.
Література
1. Смолінська С.Д. Організаційно-економічні передумови запровадження іпотеки сільськогосподарських земель в Україні // Економіка АПК. — 2006. — № 2. — С. 125.
2. Михасюк І., Майовець Є. Аграрний сектор АПК: Проблеми і шляхи вирішення. — Львів: Вид. центр ЛНУ ім. Івана Франка, 2001. — С. 135.
3. Паламарчук Л.В. Деякі аспекти організації іпотеки землі за кордоном // Землевпорядкування. — 2003. — № 1. — С. 54—57.
4. Галушко В.П. Економічна оцінка та методичні підходи до оптимізації ціни землі в умовах ринкової економіки. Вісник Академії праці і соціальних відносин Федерації профспілок України. 2015. № 1—2. С. 55—58.
5. Мартин О.М. Розвиток ринку сільськогосподарських земель та іпотечне кредитування. Наукові записки [Національного університету "Острозька академія"]. Сер.: Економіка. 2010. Вип. 14. С. 383—390.
6. Гнаткович О.Д. Забезпечення здійснення іпотечних земельних операцій сільськогосподарськими підприємствами. Ефективна економіка. 2014. № 1. URL: http://nbuv.gov.ua/UJRN/efek_2014_1_3
7. Поліщук В.Г. Особливості сучасної просторової і змістовної бази сільськогосподарського землекористування в системі земельно-іпотечного кредитування. Актуальні проблеми економіки. 2015. № 3. С. 219—226.
8. Поліщук В.Г. Модель інституційної основи земельно-іпотечного кредитування в Україні під заставу землеволодінь сільськогосподарських підприємств сформованих переважно на правах оренди землі. Землеустрій, кадастр і моніторинг земель. 2014. № 3—4. С. 49—55.
9. Ступень Р. Розвиток земельно-іпотечного кредитування сільського господарства через механізм земельних банків. Економіст. 2014. № 4. С. 31—34.
10. Шкуратов О. Роль земельної іпотеки в кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників. Економіст. 2011. № 10. С. 12—13.
11. Закон України від 2.10.1992 р. № 2654-ХП "Про заставу" // Відомості Верховної Ради. — 1992. — № 47. — С. 642.
12. Земельний кодекс України: Закон України від 25.10.2001 № 2768-III. URL: https://zakon.rada.gov.ua/ laws/show/2768-14
13. Про іпотеку: Закон України від 05.06.2003 № 898—IV. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15
14. Воропаев А.И. Земельно-ипотечное кредитование сельского хозяйства / А.И. Воропаев, А.Н. Петрова // Вестник Орловского государственного аграрного университета. — 2010. — № 4. — Т. 24. — С. 54—58 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelno-ipotechnoe-kreditovanie-selskogo-hozyaystva/viewer
15. Про землеустрій: Закон України від 22.05.2003 № 858-IV. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/ 858-15
16. Про оцінку земель: Закон України від 11.12.2003 № 1378-IV. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/ 1378-15
17. Про експертну грошову оцінку земельних ділянок: Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/ show /1531— 2002-% D0%BF?f ind=1&text=% F1%— B3%EB%FC#w14
18. Ганжа С.В. Механизм ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения: классический подход и региональный опыт современной России / С.В. Ганжа, Е.И. Роговский, Н.С. Ганжа // Известия Алтайского государственного университета. — 2012. — № 2-1. — С. 261—269 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/n/mehanizm-ipotechnogo-kreditovaniya-pod-zalog-zemelselskohozyaystvennogo-naznacheniya-klassicheskiy-podhod-i-regionalnyy-opyt#ixzz3Rm114xQR
19. Другак В.М.,Поліщук В.Г. Економічна сутність земельної іпотеки на засадах ринку права оренди землі / В.М. Другак, В.Г. Поліщук // Землеустрій, кадастр і моніторинг земель. — 2014. — № 1—2. — С. 31—39.
20. Чередникова А.О. Формирование и развитие земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве / А.О. Чередникова [Электронный ресурс]: автореферат к диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук, 13.08.2013 г. — Режим доступа: http:// vak2.ed.gov.ru
A. Tretiak, V. Tretiak, А. Polishchuk
PECULIARITIES OF ESTIMATING THE COST OF AGRICULTURAL LAND USE IN LAND MORTGAGE
Summary
Negative and positive factors of influence on agricultural land use as an object of mortgage lending, which determine the features of estimation of the value of agricultural land use in the land mortgage are determined. The main problems of development of the process of land mortgage lending in Ukraine are highlighted: the assessment of the quality of land and the cost of agricultural land use is associated with some difficulties, and the single evaluation technology has not yet exist; high risk of lending to land use through the uncertainty of its liquidity, which is due to the fact that its sale is much longer than, for example, the sale of an apartment or land plot allotted under low-rise construction, due to the undevelopment of the infrastructure of the land market; low rates of development and improvement of land legislation and inconsistency of legal acts; the fuzziness of the land management process and a large number of administrative barriers; high interest rates; the opacity of the borrower's revenues; underdevelopment of organizational and technological and financial infrastructure in the land mortgage system.
It is determined that the assessment of the mortgage value of agricultural land use serves as an indicator of the possibility of the mortgage agreement.
It is substantiated that the determination of the mortgage value of agricultural land use has its own special institutional process, which includes four directions of determination of evaluation indicators: 1) differentiation of ecological and economic standards of stable (balanced) land use, drawing up promising and fluid strategic plans, analysis and evaluation of the existing state of use of land and land improvements, development of the land management project with the definition of periods of implementation of project decisions and the cost of land improvements; 2) economic assessment of land as a means of production in agriculture, definition of land rent I and II and methods of extracting, determining the carrying amount of land use and the amount of compensation for the removal of land from agriculture, determining the magnitude of land tax and rent; 3) expert monetary assessment of the mortgage value of land use by diffrent methods, taking into account land improvements with further improvement, followed by clarification of way of land improvements; 4) an assessment of the impact of land suitability on the effectiveness of additional investments, the establishment of land returns to additional labor costs and means, determining the directions of various types of land improvements and investment.
Keywords: land mortgage; mortgage value; expert monetary evaluation; agricultural land use; land resources.
References
1. Smolins'ka, S.D. (2006), "Organizational and economic prerequisites for the introduction of mortgages of agricultural land in Ukraine", Ekonomika APK, vol. 2, pp.125.
2. Mykhasiuk, I. and Majovets,' Ye. (2001), Ahrarnyj sektor APK: Problemy i shliakhy vyrishennia [Agricultural sector of agro-industrial complex: Problems and ways of the decision], Ttsentr LNU im. Ivana Franka, Lviv, Ukraine.
3. Palamarchuk, L.V. (2003), "Some aspects of the organization of land mortgages abroad", Zemlevporiadkuvannia, vol. 1, pp. 54—57.
4. Halushko, V.P. (2015), "Economic evaluation and methodological approaches to optimizing the price of land in a market economy", Visnyk Akademii pratsi i sotsial'nykh vidnosyn Federatsii profspilok Ukrainy, vol. 1—2, pp. 55—58.
5. Martyn, O.M. (2010), "Agricultural land market development and mortgage lending", Scientific notes National University "Ostroh Academy", Ekonomika, vol. 14, pp. 383—390.
6. Hnatkovych, O.D. (2014), "Ensuring the implementation of mortgage land transactions by agricultural enterprises", Efektyvna ekonomika, vol. 1, available at: http://nbuv.gov.ua/UJRN/efek_2014_1_3 (Accessed 26 Mar 2021).
7. Polishchuk, V.G. (2013) "Features of modern spatial and substantive base of agricultural land use in the system of land mortgage lending", Aktual'ni problemy ekonomiky, vol. 3, pp. 219—226.
8. Polishchuk, V.G. (2014), "Model of the institutional basis of land mortgage lending in Ukraine secured by land holdings of agricultural enterprises formed mainly on land lease rights", Zemleustrij, kadastr i monitorynh zemel, vol. 3—4, pp. 49—55.
9. Stupen, R. (2014), "Development of land mortgage lending to agriculture through the mechanism of land banks", Ekonomist, vol. 4, pp. 31—34.
10. Shkuratov, O. (2011), "The role of land mortgages in lending to agricultural producers", Ekonomist, vol. 10, pp. 12—13.
11. The Verkhovna Rada of Ukraine (1992), The Law of Ukraine "On gage", Vidomosti Verkhovnoi Rady, vol. 47, p. 642.
12. The Verkhovna Rada of Ukraine (2001), "The Land Code of Ukraine", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 (Accessed 26 Mar 2021).
13. The Verkhovna Rada of Ukraine (2003), The Law of Ukraine "On mortgage", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15 (Accessed 25 Mar 2021).
14. Voropaev, A.I. and Petrova, A.N. (2010) "Land and mortgage lending for agriculture", Vestnik Orlovskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta, vol. 3, available at: https://cyberleninka.ru/article/n/zemelno-ipotechnoe-kreditovanie-selskogo-hozyaystva/viewer (Accessed 25 Mar 2021).
15. The Verkhovna Rada of Ukraine (2003), The Law of Ukraine "On land management", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/858-15 (Accessed 26 Mar 2021).
16. The Verkhovna Rada of Ukraine (2003), The Law of Ukraine "On land valuation", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 (Accessed 26 Mar 2021).
17. Cabinet of Ministers of Ukraine (2002), Resolution "On expert monetary evaluation of land sections"", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1531-2002-%D0%BF?find=1&text=%F1%-B3%EB%FC#w14 (Accessed 26 Mar 2021).
18. Ganzha, S.V. Rogovskij, E.I and Ganzha, N.S. (2012), "Mechanism of mortgage lending secured by agricultural land: a classic approach and regional experience of modern Russia", Izvestija Altajskogo gosudarstvennogo universiteta, vol. 2-1, available at: http://cyberleninka.ru/article/n/mehanizm-ipotechnogo-kreditovaniya-pod-zalog-zemelselskohozyaystvennogo-naznacheniya-klassicheskiy-podhod-i-regionalnyy-opyt#ixzz3Rm114xQR (Accessed 25 Mar 2021).
19. Druhak, V.M. and Polischuk, V.H. "The economic day of the land lease at the ambush rinku land lease rights", Zemleustrij, kadastr i monitorynh zemel, vol. 1—2, pp. 31—39.
20. Cherednikova, A.O. (2013), "Formation and development of land and mortgage lending in agriculture", Abstract of Ph.D. dissertation, Economy, available at: http://vak2.ed.gov.ru (Accessed 24 Mar 2021).
№ 7-8 2021, стор. 10 - 17
Дата публікації: 2021-04-30
Кількість переглядів: 1043
